海报观察丨官方定调楼市供求关系“新形势” 城中村改造成重要发力点
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海报新闻记者 姜雪颖 北京报道
7月24日，中共中央政治局召开会议，分析研究当前经济形势，部署下半年经济工作。会议在谈及房地产市场时，首次明确提出，适应中国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策。
行业专家接受海报新闻记者采访时表示，这次调整优化房地产政策将产生积极性的作用，引导房地产市场健康有序发展。
(资料图片仅供参考)
何谓房地产市场供求关系发生重大变化？
“考虑到我国房地产市场供求关系已经发生深刻变化，过去在市场长期过热阶段陆续出台的政策存在边际优化空间，金融部门将积极配合有关部门加强政策研究。”上述表述是7月14日，央行货币政策司司长邹澜在今年上半年金融统计数据新闻发布会上的答记者问。
7月24日的会议再次指出，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策。
中国房地产数据研究院院长陈晟告诉海报新闻记者，所谓“房地产市场供求关系发生重大变化”是指经过几十年的发展，房地产市场已经从供不应求发展到供需基本平衡，我国城镇户均已经达到1.1套房、人均40平米的状态。
“在整体供求关系发生变化的情况下，有关房地产的政策就要针对性地进行调整，涉及土地、税收、市场、供需、产品等各个方面。”陈晟表示，在这样的大环境下，稳定房地产的健康发展就是稳定中国经济的健康发展，调整优化房地产政策将会产生积极性作用。
在广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉看来，从此次会议传递出的信号来看，首先，防风险仍旧是今年房地产工作的主基调，尤其是防范供给端冲击和需求端转弱导致的行业失速等一系列风险。其次，基于房地产市场供求关系的改变，后续房地产调控政策体系和基调或面临调整优化。最后，基于第二季度以来商品房市场下滑明显、企稳态势仍需巩固的情况，预计下半年会在热点城市继续进行政策调整，但此类需求端的政策仅限于维持房地产市场稳定的需要，而非刺激楼市。
李宇嘉认为，当前开发商大规模储备地块的时代结束，预示着房地产市场可能永久告别了大范围过热的走势。因此，楼市调控政策也要改变，即从防过热转到防过冷，从“有没有”转向“好不好”来满足居民需求，政策要从需求端刺激转向供给侧结构性改革。
城中村改造成重要发力点
此次会议不仅强调要“更好满足居民刚性和改善性住房需求”，还提出要加大保障性住房建设和供给，积极推动城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设，盘活改造各类闲置房产。
7月21日，国务院常务会议审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》，指出在超大特大城市积极稳步实施城中村改造是改善民生、扩大内需、推动城市高质量发展的一项重要举措。
在陈晟看来，在过去十几年的发展中，房地产市场存在着“重新建、轻存量”的情况。当前新建已经达到了一个顶峰，甚至从18亿平方米（2021年，全国商品房销售额首次突破18万亿）开始往下降，那么存量的更新将会是一个重要议题。同时，中国房地产市场已经由 “单纯市场化”转向市场与保障并行的“双轨制”，需要通过保障性住房的投资来对冲市场化投资的下滑。
陈晟表示，在当下楼市进入新发展阶段的背景下，政策力度向短板部分倾斜，完善住房保障体系、创新存量住房的更新模式等都将是未来发展的题中之义。
城中村该如何改造？李宇嘉认为，新时期的城中村改造绝不是大拆大建，而是“留改拆增”，以保留利用为主，根据实体经济和居民、企业的需求，部分改变功能，拆除的主要是危房和公共短板确实特别严重的地方。同时，还要增加公共服务设施。
李宇嘉表示，城中村改造要突出公益性，主要是解决公共短板缺失严重的问题，提升居民居住质量，增加保障性租赁住房，保留“低成本、区位优”的租住和居住空间，保留城中村原有的、烟火气浓厚的生活气息，通过小修小补，保留原有产业业态，适当提升和发展创意文化、消费、物流等新兴产业，提升集体经济可持续发展的能力，降低生产生活的空间成本。
